홈 하자진단·소송
입주 후 하자, 기간 안에 증거로 남기세요
하자는 발견한 날이 아니라 법이 정한 기간 안에 청구해야 보수받을 수 있습니다. 홈닥터119는 하자를 조사해 진단보고서로 정리하고, 하자보수 청구부터 분쟁조정, 소송까지 단계마다 필요한 기술 자료를 준비해 드립니다.
이럴 때 하자진단이 필요합니다
사전점검에서 접수한 하자가 처리되지 않았거나, 입주 후 새로운 하자가 생겼다면 개인 사진만으로는 시공사를 설득하기 어렵습니다.
- 보수 요청을 해도 처리되지 않을 때여러 번 접수했는데 일정이 미뤄지거나, "하자가 아니다"라는 답만 받은 경우
- 같은 하자가 다시 생길 때결로·누수·곰팡이처럼 보수 후에도 반복되어 원인 조사가 필요한 경우
- 담보책임기간 만료가 다가올 때입주 2년 차(마감공사), 3년 차(설비·창호 등)처럼 기간이 끝나기 전 일괄 청구가 필요한 경우
- 입주자대표회의가 단지 전체를 대응할 때공용부·전유부를 함께 조사해 분쟁조정이나 소송 여부를 판단해야 하는 경우
- 보수 범위·방법에 이견이 있을 때시공사가 부분 보수만 하겠다고 하거나 보수 방법이 적절한지 판단이 필요한 경우
- 매매·임대 전에 상태를 기록할 때집을 넘기기 전 하자 현황과 보수 이력을 객관적으로 남겨두고 싶은 경우
하자담보책임기간
공동주택관리법은 하자 종류에 따라 시공사(사업주체)가 책임지는 기간을 다르게 정합니다. 기간이 지난 하자는 보수를 청구하기 어려우니, 짧은 기간부터 먼저 챙겨야 합니다.
언제부터 세나요? 세대 내부(전유부분)는 입주자에게 집을 인도한 날, 복도·주차장 같은 공용부분은 사용검사일(사용승인일)부터 계산합니다.
기간 안에 무엇을 해야 하나요? 기간 안에 하자가 발생했다는 것과 보수를 청구했다는 것을 기록으로 남겨야 합니다. 서면·전자 접수 내역과 사진, 진단보고서가 근거가 됩니다.
근거: 공동주택관리법 제36조·제37조, 같은 법 시행령 제36조 및 [별표 4]. 세부 공종별 기간은 국가법령정보센터의 시행령 원문으로 확인하세요.
하자 대응은 4단계로 진행됩니다
대부분의 하자는 1~2단계에서 해결됩니다. 다음 단계로 갈수록 시간과 비용이 커지므로, 처음부터 근거 자료를 제대로 갖추는 것이 가장 중요합니다.
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1
하자보수 청구
입주자 또는 관리주체가 시공사(사업주체)에 보수를 청구합니다. 시공사는 청구를 받으면 일정 기간 안에 보수하거나, 하자가 아니라는 의견을 밝혀야 합니다.
홈닥터119: 하자 목록·사진·위치를 접수 양식에 맞춰 정리
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2
하자진단·조사
시공사가 하자를 인정하지 않거나 원인이 불분명하면, 전문 장비로 조사해 하자 여부와 원인, 보수 방법을 보고서로 남깁니다.
홈닥터119: 현장 조사, 도면 대조, 측정 기록, 하자진단보고서 작성
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3
하자심사·분쟁조정
국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정이나 분쟁조정을 신청할 수 있습니다. 소송보다 비용이 적고 기간이 짧은 공식 절차입니다.
홈닥터119: 신청서에 첨부할 하자 내역과 기술 근거 자료 준비
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4
하자소송
보수가 끝내 이뤄지지 않으면 하자보수에 갈음하는 손해배상을 법원에 청구합니다. 소송은 변호사가 대리하고, 법원이 지정한 감정인이 하자와 보수비를 감정합니다.
홈닥터119: 전수조사 자료 제공, 감정 대응 기술 검토, 전문 법무법인 연계
하자는 무엇을 기준으로 판단하나
소송에서 하자 여부는 "눈에 거슬리는가"가 아니라 도면과 법령, 시방서에 비춰 결정됩니다. 어떤 기준을 들이대느냐에 따라 인정되는 하자와 금액이 크게 달라집니다.
균열, 들뜸, 누수, 결로, 작동 불량처럼 공사상의 잘못으로 기능·미관·안전에 지장을 주는 것
도면에 있는 자재나 설비를 아예 설치하지 않은 것. 보온재, 점검구, 연석, 전등, 방충망 등
도면과 다른 자재·규격·위치로 시공한 것. 도면보다 낮은 품질의 자재를 쓰면 하자로 봅니다
도면대로 지었더라도 건축·소방·전기·수도 관련 기준에 못 미치는 것. 계단 유효높이, 스프링클러 살수 반경 등
도면 자체가 아파트가 통상 갖춰야 할 품질·안전을 갖추지 못한 것. 도면대로 시공해도 하자가 될 수 있습니다
어느 도면이 기준이 되나요?
원칙
사용검사도면(준공도면)
적법한 설계변경 절차를 거쳐 최종 승인받은 도면이 기준입니다. 대법원은 사업승인도면이나 착공도면과 다르게 지어졌다는 이유만으로는 하자로 단정할 수 없다고 판단했습니다. 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762
예외 1
마감자재는 분양 당시 기준
내·외장 마감재는 입주자모집공고, 분양계약서, 견본주택에서 제시한 품질보다 낮으면 하자로 봅니다.
예외 2
임의 변경은 인정 안 됨
법이 정한 절차 없이 바꾼 내용은 나중에 준공도면에 반영됐더라도 판단 기준이 되지 못합니다.
근거: 국토교통부 고시 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」, 법원 「건설감정실무」(2026년 1월 개정판 발간). 세부 적용은 사안마다 다르므로 변호사와 확인이 필요합니다.
홈닥터119 하자진단
사전점검에서 쌓은 10년의 현장 경험으로, 입주 후 하자를 조사해 시공사와 위원회, 법원이 받아들일 수 있는 형태의 자료로 만듭니다.
조사 대상
- 세대 하자진단
- 한 세대의 전유부분 하자를 공간별로 전수 조사합니다. 개인 하자보수 청구와 분쟁조정 신청에 사용합니다.
- 단지 하자조사
- 입주자대표회의 의뢰로 공용부분과 세대를 함께 조사합니다. 세대 수와 범위에 맞춰 조사 계획을 세웁니다.
- 도면 대조 조사
- 준공도면과 현장을 비교해 미시공·변경시공을 찾아냅니다. 단지 소송을 준비할 때 핵심이 되는 조사입니다.
- 원인 정밀조사
- 누수·결로·곰팡이처럼 반복되는 하자의 원인을 장비로 추적해 보수 방법까지 제시합니다.
진단보고서에 담기는 내용
- 하자 위치와 번호도면 기준 공간 위치와 하자 번호를 매겨 사진과 목록을 일치시킵니다.
- 사진과 측정 기록하자별 근경·원경 사진, 열화상 이미지와 측정값을 함께 첨부합니다.
- 도면 대조표준공도면·재료마감표와 현장을 비교해 미시공·변경시공 항목을 따로 정리합니다.
- 하자 판정 근거국토교통부 하자판정기준, 관련 법령, 표준시방서 중 어느 조항에 해당하는지 하자마다 근거를 적습니다.
- 담보책임기간 구분하자마다 해당 공종과 책임기간, 남은 기간을 표시합니다.
- 보수 방법 의견부분 보수로 충분한지, 원인부터 고쳐야 하는지 보수 방향을 제시합니다.
도면 대조 조사
미시공·변경시공은 눈으로만 봐서는 찾을 수 없습니다. 준공도면, 재료마감표, 창호일람표, 설비 계통도를 현장과 한 장씩 맞춰 보며 다른 곳을 찾아 기록합니다. 아래는 실제 조사표 일부를 단지명 없이 옮긴 것입니다.
| 공종 | 부위 | 도면 표기 | 현장 상태 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 건축 | 세대 욕실 천장 | 경량철골 천장틀 | 목재 천장틀 | 변경시공 |
| 건축 | 옥탑 계단실 | 유효높이 기준 2.1m 이상 | 일부 구간 1.93m | 법령 위반 |
| 소방 | 소화배관 입상 | 수격방지기 설치 | 설치 안 됨 | 미시공 |
| 소방 | 근린시설 복도 | 스프링클러 헤드 층당 12개 | 7~10개 | 미시공 |
| 기계 | 수도계량기함 | 보호함 단열재·보온재 | 전면판 단열재 없음 | 미시공 |
| 전기 | 지하주차장 트레이 | 케이블트레이 접지 | 일부 구간 접지 없음 | 기준 위반 |
| 건축 | 필로티 출입구 | 낙하물 방지 시설 없음 | 도면대로 시공 | 설계상 하자 |
도면 대조 조사에는 사용검사도면 등 설계도서가 필요합니다. 입주자대표회의나 관리주체를 통해 확보할 수 있습니다.
실제 수행 자료: 준공도서 검토 보고서
신축 대단지 아파트(지하 3층, 지상 29층) 준공 전에 진행한 검토입니다. 대표가 조사진으로 참여해 건축·기계·소방·전기 전 공종을 도면과 현장으로 대조했습니다. 단지명과 의뢰처는 비밀유지를 위해 밝히지 않습니다.
- 도면 대조
- 84건
- 법령·시방서 검토
- 31건
- 분쟁 유의사항
- 5건
- 보고서
- 187쪽
-
세대 천장틀
도면은 경량철골 천장틀, 현장은 목재 천장틀로 시공
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계단 유효높이
기준 2.1m 이상, 실측 1.93m 구간 확인
-
소화배관 수격방지기
계통도에 표기된 수격방지기 미설치
-
스프링클러 살수 반경
헤드 주변 배관이 살수를 가로막음
-
전기실 수배전반 패드
평면도의 패드가 현장에 시공되지 않음
-
기계실 케이블트레이
일부 구간 미시공, 다른 구간은 규격 변경
항목마다 하자 유형, 관련 법규, 조사 현황, 대책, 도면과 현장 사진을 한 장에 정리합니다. 이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다.
하자소송에서 자주 다투는 항목
단지 규모와 시공사가 달라도 소송에 빠지지 않고 등장하는 항목이 있습니다. 조사할 때 이 항목들은 기준에 맞춰 측정하고 근거를 남깁니다.
- 타일 뒷채움·부착강도
- 외벽·지하 콘크리트 균열
- 욕실 문턱 단차
- 방화문 성능·유효너비
- 계단 유효높이·난간·손잡이
- 무늬코트 상도·액체방수
- 싱크대 하부·은폐부 마감
- 결로·곰팡이
- 배관 보온재 미시공
- 스프링클러 살수 반경·행거
- 배관 슬리브·소제구
- 저수조 점검 공간
- 접지·케이블트레이
- 전선관·박스 커버
- 지하주차장 CCTV 사각지대
- 조경수 규격·결속재
- 필로티·출입구 낙하물 방지
- 대피공간 창호 유효폭
🔒 항목별 측정 기준과 판례 근거는 상담 고객께만 안내합니다하자진단을 의뢰하시거나 상담을 신청하시면, 우리 단지에 해당하는 항목의 기준과 인정 사례를 자세히 안내해 드립니다.
카톡으로 상담하기하자소송, 시작하기 전에 알아야 할 것
하자소송은 단지 전체의 이해관계가 걸린 긴 절차입니다. 홈닥터119는 소송을 권하기보다, 입주민이 실익을 따져 판단할 수 있도록 기술 자료를 먼저 정리해 드립니다.
변호사가 하는 일
- 소송 대리와 법률 자문
- 청구 금액·상대방 결정
- 입주민 동의·채권양도 절차
- 판결·합의 진행
홈닥터119가 하는 일
- 세대·공용부 하자 전수조사
- 하자 목록·사진·위치 자료화
- 법원 감정 결과 기술 검토 지원
- 사안에 맞는 전문 법무법인 연계
소송 전 확인할 것
- 남은 담보책임기간기간이 지난 공종은 청구에서 빠질 수 있습니다.
- 예상 배상액과 비용법원 감정 금액은 기대보다 낮게 나올 수 있고, 감정비·수임료·인지대가 들어갑니다.
- 소송 기간감정 절차 때문에 판결까지 수년이 걸리는 경우가 많습니다.
- 진행 중 보수 여부소송 중에는 시공사의 하자보수가 멈출 수 있어 생활 불편이 길어질 수 있습니다.
- 입주민 합의참여 세대와 배분 방식을 미리 정해 두어야 판결 후 갈등을 줄일 수 있습니다.
배상액은 이렇게 정해집니다
보수비
기능·안전에 지장을 주는 중요한 하자는 제대로 고치는 데 드는 비용 전체를 손해로 봅니다. 누수, 스프링클러 살수 장애, 전기 안전 관련 하자 등이 해당합니다.
시공비 차액
중요하지 않은데 고치는 비용이 지나치게 큰 하자는, 제대로 시공했을 때와 실제 시공 상태의 공사비 차이만 인정됩니다. 타일 뒷채움 부족, 미장 두께 부족 등이 자주 해당합니다.
같은 하자라도 어느 쪽으로 분류되느냐에 따라 금액이 수 배 달라집니다. 조사 단계에서 하자의 기능적 영향(누수 흔적, 들뜸, 측정값)을 기록해 두는 이유입니다.
참고할 만한 판례
- 대법원 2012다18762
하자 판단 기준은 설계변경 절차를 마친 사용검사도면
- 서울중앙지법 2008가합26495 · 부산고법 2012나10607
온수분배기 난방배관 보온재 미시공을 하자로 인정
- 서울중앙지법 2011가합137555 · 인천지법 2007가합14076
욕실 문턱 단차 부족, 사안에 따라 깔판 설치비 또는 재시공비로 판단
- 서울중앙지법 2011가합109178
대피공간 미서기창 유효폭 미달을 하자로 인정
- 서울중앙지법 2013가합564991
준공도면대로 시공했더라도 출입구 낙하물 방지 시설이 없으면 설계상 하자
홈닥터119는 법률 사무를 수행하지 않습니다. 소송 대리와 법률 상담은 변호사를 통해 진행되며, 이 페이지의 내용은 일반 정보로 법률 자문이 아닙니다.
자주 묻는 질문
사전점검 때 홈닥터119를 이용하지 않았어도 하자진단을 받을 수 있나요?
네. 하자진단은 입주 후 언제든 별도로 신청할 수 있습니다. 사전점검 보고서가 있다면 함께 보내 주시면 당시 접수 내역과 비교해 조사합니다.
하자심사·분쟁조정위원회와 소송은 무엇이 다른가요?
위원회는 국토교통부 소속 기구로, 하자 여부를 판정하거나 당사자 간 조정을 진행합니다. 소송보다 비용과 기간 부담이 적습니다. 조정이 성립하지 않으면 소송으로 이어질 수 있습니다.
한 세대만 따로 소송할 수도 있나요?
가능하지만 감정비와 변호사 비용을 한 세대가 부담해야 해서 실익이 적은 경우가 많습니다. 세대 하자는 보수 청구와 분쟁조정을 먼저 검토하시길 권합니다.
담보책임기간이 지난 하자는 방법이 없나요?
기간 안에 하자가 발생했고 청구했다는 기록이 있다면 다툴 여지가 있습니다. 기간이 지나기 전에 하자를 기록하고 청구해 두는 것이 가장 확실한 방법입니다.
비용은 어떻게 정해지나요?
조사 범위(세대·공용부), 면적, 하자 종류, 필요한 장비에 따라 달라집니다. 상담 때 현재 상황과 목적을 들은 뒤 견적을 안내해 드립니다.
지금 상황을 먼저 들려주세요
입주 시기, 하자 내용, 시공사 답변을 알려 주시면 어느 단계부터 시작하면 좋을지 안내해 드립니다.